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Temi dell'attività Parlamentare

Edilizia e politiche abitative
Nella XVI legislatura, sono state adottate misure volte a incrementare il patrimonio immobiliare e a semplificare le procedure di modifica del patrimonio edilizio esistente (Piano casa), la cui attuazione è stata demandata alle singole regioni. Una specifica attenzione è stata rivolta alle aree urbane, e specialmente alla riqualificazione delle aree urbane degradate da ultimo attraverso l'adozione del Piano nazionale per le città. Ulteriori misure hanno riguardato la semplificazione dei titoli abilitativi richiesti per l'attività edilizia e, da ultimo, il rafforzamento dello Sportello unico per l'edilizia.Le competenti Commissioni parlamentari hanno discusso in più occasioni della necessità di adottare misure a favore dell'edilizia e delle politiche abitative anche in considerazione dell'impatto negativo della crisi sul comparto edilizio e delle problematiche legate all'emergenza abitativa.

Nel corso della XVI legislatura, le politiche in materia di edilizia si sono sostanzialmente sviluppate seguendo due direttrici: da un lato, adottando misure volte a semplificare le procedure di modifica del patrimonio edilizio esistente e a riqualificare le aree urbane degradate (relative all'attuazione del Piano casa e del Piano nazionale per le città); dall'altro, semplificando i procedimenti relativi ai titoli abilitativi richiesti per l'attività edilizia stessa.

Il comparto edilizio è stato particolarmente penalizzato dagli effetti della crisi economica in atto. Nel documento conclusivo dell'Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare, sono state indicate alcune proposte normative per risolvere la crisi del settore e rispondere alla domanda abitativa e di riqualificazione urbana.

Nel corso dell'esame delle leggi di stabilità che si sono susseguite è stata, altresì, rilevata la necessità di destinare maggiori risorse finanziarie a misure volte a stimolare il rilancio del settore e a fronteggiare le problematiche abitative anche in considerazione del fatto che è stata registrata in tale ambito una riduzione delle risorse stanziate nel bilancio dello Stato. 

Il piano di edilizia residenziale pubblica

Uno dei primi provvedimenti adottati è stato il Piano di edilizia residenziale pubblica (art. 11 del D.L. 112/2008), che è stato approvato nel mese di giugno del 2008 ed è volto a prevedere l'incremento del patrimonio immobiliare ad uso abitativo attraverso l'offerta di alloggi di edilizia residenziale, da realizzare con il coinvolgimento di capitali pubblici e privati, destinati alle categorie sociali svantaggiate.

Il Piano, che è stato approvato con il D.P.C.M. del 16 luglio 2009, è articolato in sei linee di intervento:

  • costituzione di un sistema integrato nazionale e locale di fondi immobiliari per l'acquisizione e la realizzazione di immobili per l'edilizia residenziale;
  • incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica;
  • promozione finanziaria anche ad iniziativa di privati (project financing);
  • agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i soggetti destinatari degli interventi;
  • programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche sociale;
  • interventi di competenza degli ex Istituti autonomi case popolari (IACP).

ll Governo, nel successivo mese di marzo 2009, ha adottato ulteriori misure volte a favorire la ripresa del mercato delle costruzioni attraverso il coinvolgimento delle regioni (cd. Piano casa 2).

E’ stata, infatti, raggiunta un’intesa in sede di Conferenza Stato-Regioni, nella quale le regioni si sono impegnate ad approvare proprie leggi volte al miglioramento della qualità architettonica e/o energetica degli edifici soprattutto attraverso la previsione di diversi premi di cubatura anche in deroga ai piani regolatori o alle destinazioni d'uso, compresi interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti e che possono riguardare anche gli edifici a destinazione produttiva. Tutte le regioni hanno emanato proprie leggi interpretando in vario modo l’intesa del 31 marzo 2009.

Per una dettagliata descrizione delle misure adottate si rinvia alla scheda di approfondimento I "piani casa" e i "piani città".

La riqualificazione delle aree urbane degradate e il Piano nazionale per le città

Con il decreto legge 70/2011 (art. 5, commi da 9 a 14) è stata introdotta una normativa nazionale quadro per la riqualificazione delle aree urbane degradate in base alla quale, al fine di incentivare il recupero, gli interventi di riqualificazione sono realizzabili anche con la demolizione e ricostruzione degli immobili e con la previsione di diverse agevolazioni, tra le quali: il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva quale misura premiale, realizzata in misura non superiore complessivamente al 20 % del volume dell’edificio se destinato ad uso residenziale, o al 10% della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso; la delocalizzazione delle volumetrie in area o aree diverse; l'ammissibilità di modifiche di destinazioni d'uso; la possibilità di modificare la sagoma per l’armonizzazione architettonica con le strutture esistenti.

L’attuazione della normativa del D.L. 70/2011 è stata demandata alle singole regioni che avrebbero dovuto emanare proprie leggi per incentivare tali azioni; sostanzialmente le previsioni in essa contenute erano, però, già presenti nella legislazione regionale attuativa del cd. Piano casa 2, in quanto la maggior parte delle regioni aveva già approvato specifiche disposizioni di incentivazione alla riqualificazione urbana, anche se con strumenti diversi da regione a regione.

Da ultimo, sono state introdotte ulteriori disposizioni (art. 12 del D.L. 83/2012) volte anch’esse alla riqualificazione di aree urbane, con particolare riguardo a quelle degradate, attraverso un nuovo strumento operativo, il “Piano nazionale per le città” con cui sono state definite le modalità e la tempistica di attuazione degli interventi per il rilancio e la valorizzazione delle aree urbane. Esso prevede nuovi strumenti operativi quali la Cabina di regia e il contratto di valorizzazione urbana

La Cabina di regia ha il compito di selezionare i programmi di riqualificazioneproposti dai Comuni in base a valutazioni sugli effetti economici e sociali degli interventi stessi, mentre attraverso il contratto di valorizzazione urbana, la cui sottoscrizione viene promossa dalla Cabina di regia d’intesa con il comune interessato, sono regolamentati gli impegni dei vari soggetti pubblici e privati interessati.

Per una descrizione delle politiche di riqualificazione delle aree urbane nel quadro delle disposizioni del D.L. 70/2011 e del D.L. 83/2012 precedentemente citate, si rinvia al contenuto della scheda di approfondimento I "piani casa" e i "piani città".

Si segnala, infine, che l'art. 12-bis del D.L. 83/2012, al fine di coordinare le politiche urbane attuate dalle amministrazioni centrali interessate e di concertarle con le regioni e con le autonomie locali, ha istituito, presso la Presidenza del Consiglio dei Ministri, il Comitato interministeriale per le politiche urbane.

La semplificazione dei titoli abilitativi all'attività edilizia

Sono state ampliate le tipologie di interventi rientranti nell’attività edilizia libera, ovvero realizzabili senza alcun titolo abilitativo, anziché mediante denuncia di inizio attività (DIA) (art. 5 del D.L. 40/2010 e art. 13-bis del D.L. 83/2012).

E’ stato anche completamente ridisegnato l’iter procedimentale per il rilascio del permesso di costruire prevedendo, tra le maggiori novità, l’introduzione del silenzio-assenso in luogo del precedente regime basato sul silenzio-rifiuto (art. 5, comma 2, lett. a, n. 3, del D.L. 70/2011), nonché ulteriori modifiche procedurali (art. 5, comma 5, del D.L. 70/2011 e art. 13, comma 2, lett. d, del D.L. 83/2012).

Si è definitivamente chiarito che la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), introdotta inizialmente dal decreto legge n. 78/2010 per liberalizzare l'attività d'impresa, si applica anche all’edilizia consentendo l’avvio immediato dei lavori (art. 5, comma 2, lett.b, del D.L. 70/2011).

Norme volte a semplificare ulteriormente le modalità di presentazione della Scia e ad estendere alla Dia le stesse semplificazioni procedimentali prevista per la Scia sono state introdotte con il decreto legge n. 83 del 2012 (art. 13, commi 1 e 2, lett. e).

Per una descrizione dettagliata delle disposizioni che hanno inciso nel corso della legislatura sui titoli abilitativi all'attività edilizia si rinvia alla scheda di approfondimento I titoli abilitativi all'attività edilizia.

Il rafforzamento dello sportello unico per l'edilizia

L'art. 13, comma 2, lett. a) e b), del D.L. 83/2012 ha modificato alcune norme del T.U. dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) perrafforzare lo sportello unico per l'edilizia (Sue) con l'obiettivo di accelerare le procedure amministrative e ridurre gli adempimenti a carico dei privati.

Si prevede che lo sportello unico sia il solo punto di accessoper il privato per tutte le vicende amministrative riguardanti l'intervento edilizio ed il relativo titolo abilitativo, che fornisce una risposta tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni coinvolte. Lo sportello è tenuto ad acquisire, anche mediante conferenza dei servizi, tutti gli atti di assensocomunque denominati delle amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, del patrimonio storico-artistico o alla tutela della salute e della pubblica incolumità.

Si dispone, infine, che tutte le comunicazioni al richiedente debbano essere trasmesse esclusivamente dallo sportello unico e che lo sportello sia l'unico soggetto competente nel rilascio dei permessi di costruire.

L'emergenza abitativa

Il decreto-legge 158/2008 ha introdotto una sospensione delle procedure esecutive di sfratto al fine di ridurre il disagio abitativo relativo a particolari categorie sociali di conduttori nei comuni capoluoghi di provincia, in quelli con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta tensione abitativa. La sospensione è stata prorogata, da ultimo, al 31 dicembre 2013 dall'art. 1, comma 412, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (legge di stabilità 2013). Per una descrizione più approfondita della predetta disposizione si rinvia alla scheda di approfondimento Sfratti.

Per quanto concerne invece il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, sono state progressivamente ridotte le risorse destinate al Fondo nazionale istituito dall’art. 11 della legge 431/1998.

La Commissione ambiente della Camera ha approvato, nella seduta del 18 dicembre 2008, la risoluzione 8-00024 per una politica organica della casa con cui ha impegnato il Governo, tra l'altro, a realizzare politiche abitative a favore delle fasce più deboli e incrementare il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione.

Le misure fiscali per l'edilizia

La detrazione IRPEF del 36% per spese di ristrutturazione, originariamente introdotta dalla legge n. 449/1997, per opera dell'articolo 4 del D.L. 201/2011 è adesso prevista a regime per l'importo massimo di 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per effetto delle norme contenute nell'articolo 11 del decreto legge n. 83 del 2012, in relazione alle spese per le ristrutturazioni edilizie sostenute dal 26 giugno 2012 fino al 30 giugno 2013, è previsto un innalzamento della detrazione a fini Irpef dal 36 al 50% e del limite dell’ammontare complessivo da 48.000 a 96.000 euro. Inoltre, per le spese di riqualificazione energetica degli edifici sostenute dal 1° gennaio al 30 giugno 2013 spetta una detrazione del 55% delle stesse spese (comma 2).

Dal 1° luglio 2013, di conseguenza, tornerà operativa la predetta disciplina a regime che consente la detrazione del 36% per entrambi i tipi di spesa.

Per quanto concerne, infine, la tassazione sugli immobili, in una prima fase della legislatura è stata disposta la totale esenzione dall'imposta comunale sugli immobili (ICI) per l'abitazione principale, mentre successivamente, il decreto legislativo n. 23 del 2011, in materia difederalismo fiscale municipale ha istituito e disciplinato l'Imposta municipale propria - IMU la cui applicazione, per esigenze di risanamento dei conti pubblici, è stata anticipata al 2012 e la cui disciplina è stata profondamente innovata.

Il citato D.lgs. 23/ 2011 ha inoltre, introdotto la facoltà per il contribuente di applicare un regime tributario sostitutivo su specifiche tipologie di redditi da locazione di immobili in luogo del regime ordinario di tassazione (cosiddetta “cedolare secca sugli affitti”).

Per una disamina delle questioni riguardanti IMU e tassazione degli immobili , si rinvia al relativo tema.

Si segnala, infine, che l'art. 9 del D.L. 83 del 2012 ha assoggettato all'imposizione IVA le operazioni relative a cessioni e locazioni di abitazioni effettuate dai costruttori anche oltre il limite dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori. La normativa previgente, non considerando dette operazioni imponibili IVA, non consentiva di portare a compensazione l’IVA a credito relativa agli immobili, determinando una perdita per gli operatori del settore.

Ulteriori disposizioni adottate nel corso della XVI legislatura

Ulteriori disposizioni hanno riguardato l'edilizia convenzionata al dichiarato fine di “agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari” (art. 5, comma 3-bis, del D.L. 13 maggio 2011 n. 70) e di incidere sulla durata di alcune convenzioni(articolo 23-ter, comma 1, del D.L. 95/2012) per le quali si rinvia alla relativa scheda di approfondimento. 

L'art. 5, commi 3 e 4, del D.L. 70/2011 ha previsto rispettivamente la trascrizione dei contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori e la norma in base alla quale la registrazione di contratti di trasferimento di immobili o diritti immobiliari assorbe l’obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza.

Per agevolare la circolazione delle informazioni concernenti gli immobili, è stato, altresì, abolito il divieto di riutilizzazione commerciale dei dati ipotecari e catastali (art. 5, comma 4-bis, del D.L. 70/2011).

Alcune misure hanno, infine, interessato i mutui bancari allo scopo, tra l'altro, di sostenere i soggetti in difficoltà a motivo della crisi economica (per una trattazione di tali misure si rinvia al temaMutui e finanziamenti al sistema produttivo.

Il dibattito in corso sull'edilizia sostenibile

Nel corso della legislatura, si è dibattuto circa l'opportunità di adottare specifiche misure volte a incentivare lo sviluppo di una edilizia sostenibile in connessione con l'utilizzo di materiali ecocompatibili e nel quadro del perseguimento degli obiettivi di efficienza energetica.

Si rammenta che il decreto-legge 40/2010, all'art. 4, ha istituito un Fondo per il sostegno della domanda in particolari settori finalizzata ad obiettivi di efficienza energetica, ecocompatibilità e miglioramento della sicurezza sul lavoro, che era riferito anche al parco immobiliare esistente.

Il dibattito sulle predette questioni si è svolto anche in occasione dell'esame di alcune proposte di legge di iniziativa parlamentare, il cui iter non si è concluso nel corso della legislatura: si ricordano, in particolare, la proposta di legge sul sistema casa qualità (A.S.2770, approvata in prima lettura dall'Assemblea della Camera nella seduta dell'8 giugno 2011), con l'obiettivo di migliorare la qualità dell'edilizia residenziale attraverso l'introduzione di un "vero e proprio marchio di qualità" che certifichi la riduzione dei consumi energetici e il miglioramento del comfort abitativo; la proposta di legge (A.S. 2663 approvato in prima lettura dall'Assemblea della Camera il 30 marzo 2011) volta a definire i princìpi fondamentali dell'attività professionale di costruttore edile; la proposta A.C. 2441 recante interventi straordinari e strategici per il rilancio dell'economia e la riqualificazione energetico-ambientale del patrimonio edilizio, volta a riqualificare il patrimonio esistente, con case e quartieri di qualità, che risparmino energia, non inquinino e garantiscano una moderna ed elevata vivibilità.