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Edilizia convenzionata

Con l’espressione “Edilizia residenziale convenzionata” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale pubblica (ERP) posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune con la quale, a fronte di concessioni da parte dell’Amministrazione pubblica (riguardanti l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), vengono assunti obblighi inerenti l’urbanizzazione del comparto e l’edificazione di alloggi di edilizia economico popolare e dalla quale, inoltre, discendono vincoli incidenti sulla successiva circolazione degli alloggi così realizzati.

Due sono le convenzioni che tradizionalmente si fanno rientrare nell’ambito della “Edilizia residenziale convenzionata”:

  • la convenzione di attuazione di un Piano di Edilizia Economico Popolare (P.E.E.P.), convenzione che si pone nell’ambito del più ampio procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865; questa convenzione è disciplinata dall'art. 35 suddetta L. 865/1971 (di seguito “la convenzione P.E.E.P.”)
  • la convenzione per la riduzione del contributo concessorio al cui pagamento è subordinato il rilascio del permesso di costruire; questa convenzione è disciplinata dall'art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia edilizia) che sul punto ha sostituito la disciplina in precedenza, dettata dagli artt. 7 e 8 della L. 28 gennaio 1977 n. 10 (meglio nota come “Legge Bucalossi”). Si segnala, in proposito, che, a decorrere dall’entrata in vigore della legge 23 dicembre 1998 n. 448 anche “la convenzione Bucalossi” può rientrare nell’ambito del procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla legge 22 ottobre 1971 n. 865.

In materia è intervenuto, nel corso della XVI legislatura, l’art. 5, comma 3-bis, del D.L. 13 maggio 2011 n. 70, che ha modificato (attraverso l’inserimento di due nuovi commi 49-bis e 49-ter all’art. 31 della L. 448/1998) la disciplina dettata con riguardo ad entrambe le suddette convenzioni, al dichiarato fine di “agevolare il trasferimento dei diritti immobiliari”. In particolare, con i commi aggiuntivi 49-bis e 49-ter all’articolo 31 della legge 449/1998, si dispone che i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e delle singole pertinenze, nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni previste dall'art. 35 della legge 865/1971 sull’ERP - stipulate per la cessione del diritto di proprietà precedentemente alla legge 179/1982 o per la cessione del diritto di superficie - possono essere rimossi dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione dietro corrispettivo. Tali norme si applicano anche alle convenzioni-tipo previste dall'art. 18 del DPR 380/2001 (TU edilizia) che la regione deve approvare ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa convenzionata.

Sul punto è poi intervenuto l’articolo 29, comma 16-undecies, del D.L. 216/2011 (Proroga termini) che ha stabilito che, a decorrere dal 1º gennaio 2012, la percentuale relativa alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative di edilizia residenziale pubblica (ERP), nonché del canone massimo di locazione, di cui al comma 49-bis dell'art. 31 della legge n. 448/1998, è stabilita dai comuni.

Un ultimo intervento normativo è stato operato con il comma 1-bis dell’articolo 23-ter del D.L. 95/2012, che prevede, in materia di edilizia residenziale convenzionata, una riduzione da 30 a 20 anni del limite temporale da utilizzare per il calcolo della durata delle nuove convenzioni c.d. sostitutive,stipulate in sostituzione di quelle previste dall'art. 31, comma 46, della L. 448/1998.

Si ricorda, in proposito, che il citato comma 46 dell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ha previsto che le convenzioni stipulate ai sensi dell'art. 35 della L. 865/1971, e precedentemente alla data di entrata in vigore della L. 179/1992, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della L. 10/1977, alle seguenti condizioni:

  • per una durata pari a quella massima prevista dalle citate disposizioni della legge n. 10 del 1977 (pari a 30 anni) diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
  • in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del successivo comma 48.

Si ricorda che l’art. 8 è stato abrogato dall’articolo 136 del D.P.R. 380/2001 (TU edilizia) ed il suo contenuto dispositivo è stato trasposto nell’art. 18 del citato testo unico, ove viene confermata la durata massima di 30 anni.