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Commissione VIII
1.
Martedì 29 settembre 2009
INDICE
COMMISSIONE VIII
AMBIENTE, TERRITORIO E LAVORI PUBBLICI
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PRESIDENZA DEL PRESIDENTE ANGELO ALESSANDRI
Sulla pubblicità dei lavori.
Audizione di rappresentanti di ANCE, FIAIP, FIMAA, ANAMA, Consulta nazionale interassociativa per l'intermediazione immobiliare, Confedilizia, Assoimmobiliare.
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PRESIDENZA DEL VICEPRESIDENTE SALVATORE MARGIOTTA
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Martedì 29 settembre 2009
Sulla pubblicità dei lavori:
Alessandri Angelo, Presidente ... 2
INDAGINE CONOSCITIVA SUL MERCATO IMMOBILIARE
Audizione di rappresentanti di ANCE, FIAIP, FIMAA, ANAMA, Consulta nazionale interassociativa per l'intermediazione immobiliare, Confedilizia, Assoimmobiliare:
Alessandri Angelo, Presidente ... 2 4
Margiotta Salvatore, Presidente ... 6 9 10 13 16
Arosio Franco, Presidente nazionale della Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (FIAIP) ... 14
Bellini Paolo, Presidente nazionale dell'Associazione nazionale agenti e mediatori d'affari (ANAMA) ... 15
Crisafi Paolo, Segretario di Assoimmobiliare ... 10 13
Delli Santi Riccardo, Presidente del Comitato iniziative e normative di Assoimmobiliare ... 11
Dussin Guido (LNP) ... 6
Gennari Antonio, Direttore affari economici e centro studi dell'ANCE ... 2 9
Ghiloni Massimo, Direttore legislazione mercato privato dell'ANCE ... 6 9
Ginoble Tommaso (PD) ... 8
Iannuzzi Tino (PD) ... 7
Spaziani Testa Giorgio, Segretario generale di Confedilizia ... 12
Taverna Santino, Dirigente della Federazione italiana mediatori agenti d'affari (FIMAA) e della Consulta nazionale interassociativa dell'intermediazione immobiliare ... 14
Sigle dei gruppi parlamentari: Popolo della Libertà: PdL; Partito Democratico: PD; Lega Nord Padania: LNP; Unione di Centro: UdC; Italia dei Valori: IdV; Misto: Misto; Misto-Movimento per le Autonomie-Alleati per il Sud: Misto-MpA-Sud; Misto-Minoranze linguistiche: Misto-Min.ling.; Misto-Liberal Democratici-MAIE: Misto-LD-MAIE; Misto-Repubblicani; Regionalisti, Popolari: Misto-RRP.
AMBIENTE, TERRITORIO E LAVORI PUBBLICI
Resoconto stenografico
INDAGINE CONOSCITIVA
Seduta di martedì 29 settembre 2009
La seduta comincia alle 13,20.
PRESIDENTE. Avverto che, se non vi sono obiezioni, la pubblicità dei lavori della seduta odierna sarà assicurata anche attraverso l'attivazione di impianti audiovisivi a circuito chiuso.
(Così rimane stabilito).
PRESIDENTE. L'ordine del giorno reca, nell'ambito dell'indagine conoscitiva sul mercato immobiliare, l'audizione di rappresentanti di ANCE, FIAIP, FIMAA, ANAMA, Consulta nazionale interassociativa per l'intermediazione immobiliare, Confedilizia e Assoimmobiliare.
Do la parola ai rappresentanti dell'ANCE.
ANTONIO GENNARI, Direttore affari economici e centro studi dell'ANCE. Grazie, presidente. Consegneremo un documento contenente le nostre osservazioni e le nostre proposte. Desidero solo illustrare brevemente il punto di vista dell'ANCE su quello che sta accadendo sul mercato immobiliare. Sicuramente, gli ultimi dati dell'osservatorio indicano che c'è una forte riduzione degli investimenti anche nella produzione della nuova edilizia abitativa.
A giugno abbiamo stimato per il 2009 una diminuzione degli investimenti del 10,9 per cento in termini reali e del 19 per cento nella realizzazione di nuova produzione. In ogni caso, tutti i comparti mostrano un segnale molto negativo dopo un ciclo positivo abbastanza lungo e un primo segnale di riduzione degli investimenti registrato nel 2008. Del resto, tutti gli indicatori rilevano questa tendenza e la nostra preoccupazione è che il picco del trend negativo possa verificarsi verso la fine dell'anno.
Oggi, infatti, tutti gli investimenti sono frutto degli effetti di trascinamento di investimenti iniziati negli anni passati. È necessario tener presente, infatti, che per creare una nuova realizzazione di edilizia abitativa occorrono circa 18-24 mesi. I livelli di produzione attuali, dunque, sono quelli avviati 18-24 mesi addietro. Il problema è che queste attività vanno a scemare e a chiudere. Per questo, come ha sottolineato spesso il presidente Buzzetti, la crisi per il nostro settore cala lentamente, ma si riprende altrettanto lentamente, in quanto esso il settore delle costruzioni è fondato su meccanismi decisionali di lungo periodo e ciò può divenire effettivamente preoccupante a fine anno.
L'attuale crisi economica e finanziaria produce incertezza nelle famiglie e nelle imprese e la stretta creditizia per il nostro settore è ancora molto forte. Dobbiamo dire che le nostre imprese continuano a segnalarci una forte riduzione in tal senso. I dati della Banca d'Italia indicano che i flussi di investimenti e l'attivazione di mutui per le nuove abitazioni hanno segnato un meno 23 per cento nel primo
trimestre del 2009 rispetto all'anno precedente, e questo dato vale anche per gli acquisti.
Noi subiamo, dunque, una doppia stretta creditizia. La prima riguarda le imprese che vogliono iniziare e hanno iniziative da avviare. Le banche, infatti, al di là dei tassi di interesse che applicano - in seguito, magari, possiamo entrare nei particolari degli spread in crescita - finanziano una quota dell'investimento molto inferiore rispetto a prima. Se prima le banche concedevano un 80 per cento di debito e un 20 per cento di equity delle imprese, oggi non vanno oltre il 50-60 per cento. Ciò significa che l'impresa deve disporre di molto più capitale, riducendo, in tal modo, le sue capacità operative.
La seconda stretta creditizia, inoltre, si verifica dal lato della domanda. Infatti, mentre un tempo le banche concedevano l'80-90 per cento del mutuo a una famiglia che voleva acquistare una casa, oggi la percentuale si è abbassata al 60 per cento, addirittura con richieste integrative di fideiussioni da parte dei genitori. Abbiamo, quindi, una domanda in forte difficoltà, come risulta evidente anche dai dati delle compravendite. Domani, probabilmente, usciranno gli ultimi dati dell'Agenzia del territorio, ma già quelli più recenti indicavano una diminuzione del 20 per cento delle compravendite nei primi mesi del 2009.
Dobbiamo, tuttavia, distinguere tra domanda che non compra e fabbisogno. Il fabbisogno, infatti, esiste. Questa è la nostra sensazione e posso fornire, al riguardo, tre indicazioni di massima: anzitutto, la popolazione cresce. Noi abbiamo anticipato il dato sui residenti in Italia. Nelle previsioni più ottimistiche l'ISTAT prospettava il raggiungimento di 60 milioni di abitanti nel 2015, mentre nel 2008 abbiamo già superato questo traguardo. Inoltre, volendo trattare di dinamica del mercato, dobbiamo rilevare che mediamente, tra il 2003 e il 2008 - cioè in una fase di espansione del ciclo - le famiglie sono aumentate di 353.000 unità all'anno, mentre i permessi di costruire mediamente di 280.000. Esiste, quindi, un differenziale per cui, se consideriamo il cumulato dal 2003 al 2008, tra le nuove famiglie che si presentano sul mercato e la produzione di abitazioni avviata, mancherebbero circa 350.000 case, naturalmente distribuite sul
territorio in modo differenziato.
La domanda, quindi, intesa come fabbisogno, c'è: ciò che manca in questo momento è la facilità per le famiglie di accedere al mutuo per i motivi che abbiamo detto, e la possibilità per le imprese di portare avanti gli investimenti che hanno progettato e predisposto nell'attuale contesto di stretta creditizia.
Vorrei sottoporvi ancora qualche altro dato ed esporre alcune proposte. Innanzitutto, esiste un problema che rappresenta sicuramente un'anomalia tutta italiana, ossia la mancanza di case in affitto. Riferisco un dato semplice: in Italia, sull'intero stock, le case in affitto sono il 18,8 per cento, contro il 57 per cento della Germania e il 42 per cento della Francia. Naturalmente, a questo riguardo, ci sono problemi di carattere culturale, ma anche di carattere legislativo e di normativa fiscale.
Esiste, poi, il problema dell'edilizia sociale: il dato diffuso, che abbiamo ripreso tante volte, indica che su cento abitazioni, quelle sociali sono il 4,5 per cento, contro il 17 per cento della Francia e il 34 per cento dei Paesi del nord Europa. Occorre, pertanto, intervenire. Il piano di housing sociale è un provvedimento buono, tuttavia non mi soffermerò su questo tema in quanto ne parlerà il dottor Massimo Ghiloni trattando dei nostri obiettivi e dei nostri suggerimenti. Certamente noi riteniamo che sia stata una scelta giusta; il problema rimane quello di accelerare il meccanismo per attivare questi programmi, altrimenti corriamo il rischio di arrivare troppo tardi a soddisfare una domanda che ha bisogno, nell'immediato, di risposte efficaci sia in termini sociali, sia in termini anticongiunturali per il settore delle costruzioni.
Vorrei brevemente citare alcuni provvedimenti che noi riteniamo giusto adottare
e sui quali in seguito potremo tornare più ampiamente. Il primo è quello della tassazione sostitutiva dei redditi da locazione. Va bene, infatti, sostenere un'edilizia sociale e un'edilizia di canoni sostenibili, tuttavia, per aumentare l'offerta di case anche da parte di privati, noi riteniamo utile avanzare una proposta che in Parlamento è già circolata, ossia applicare un'imposta sostitutiva del 20 per cento sui redditi delle case e sperimentarla per le nuove case costruite. Noi possiamo fornire tutti i dati di stima e di impatto; l'importante è che si comincino a mettere sul mercato case che possono andare in affitto per almeno dieci anni con questo meccanismo, che ha il pregio di stimolare l'investimento, stimolare l'affitto e contrastare il mercato nero delle locazioni. In Italia, infatti, a differenza di altri Paesi, l'aliquota marginale del reddito delle famiglie tassa il reddito da locazione, finendo così per favorire
l'insorgenza di un problema di scarsa trasparenza, di mercato nero e di limitata offerta del mercato privato.
Noi offriamo altre due proposte per stimolare il mercato e raggiungere gli obiettivi del risparmio energetico che lo stesso Governo si è posto. La prima proposta consiste nel dare un sostegno alla domanda di edilizia ecocompatibile. Chiediamo che le nuove case che garantiscono una prestazione energetica dell'immobile superiore del 30 per cento rispetto ai valori presenti nel provvedimento che entrerà in vigore dal primo gennaio 2010, possano beneficiare di uno sgravio fiscale pari al 50 per cento dei relativi costi per un periodo di cinque anni. Si tratterebbe di uno sgravio pari a circa 7.000 euro per una casa di 80-85 metri quadrati. Ciò presenta un doppio vantaggio: innanzitutto, stimola l'investimento e premia le imprese che, scegliendo le tecnologie innovative, migliorano la qualità delle costruzioni rispetto alle prestazioni previste nelle norme (diciamo quelle che partono dal 2010, quindi si tratta di valori alti) e, al contempo, permette di
accrescere il numero di chi migliora le prestazioni energetiche, prevedendo il 50 per cento di sgravio. L'obiettivo è di stimolare il mercato a creare prodotti di qualità e premiare il mercato che sceglie un determinato tipo di obiettivo a livello di risparmio energetico complessivo.
La seconda proposta riguarda il sostegno alle ristrutturazioni ecocompatibili. A questo riguardo occorre fare una riflessione sul 55 per cento di detrazione delle spese introdotto due anni fa; a nostro avviso sarebbe utile che fosse mantenuto anche dopo il 2010, collegandolo, tuttavia, a una effettiva prestazione di miglioramento del risparmio energetico nelle case che vengono ristrutturate.
L'ultima proposta che vorrei segnalare riguarda un argomento già più volte affrontato in Parlamento, quello relativo al ripristino transitorio dell'IVA sulle cessioni immobiliari. Sappiamo che oggi, nel momento in cui viene terminata una casa, l'IVA può essere applicata se viene venduta entro quattro anni, altrimenti si passa al nuovo sistema dell'imposta di registro e per l'impresa l'IVA diventa un costo retroattivo. Tenuto conto del momento di crisi del mercato, noi chiediamo di allungare in via transitoria questo periodo; vi possono, infatti, essere imprese che hanno difficoltà a vendere l'immobile costruito e che si trovano con la spada di Damocle dell'ulteriore costo dell'IVA, senza possibilità di scaricarla.
PRESIDENTE. Purtroppo dovrò assentarmi; mi sostituirà il vicepresidente Margiotta. Vorrei solo accennare a un paio di questioni che credo siano utili per un incontro futuro. Se ci sono delle proposte in questo senso da parte vostra, saremo ben disposti a recepirle.
Noi abbiamo iniziato l'esame di due proposte di legge che mi sembrano di particolare interesse. Una di queste riguarda l'accesso alla professione di costruttore edile e la qualificazione dei lavoratori dell'edilizia: sarebbe importante riuscire a portarla avanti velocemente, dato che c'è molta tensione nel mercato immobiliare e, più in generale, nel settore delle costruzioni. La seconda proposta di legge riguarda un problema già da tempo
affrontato in altri Paesi. Segnalo, ad esempio, che nel corso di una recente missione in Svezia abbiamo visto un quartiere interamente ecocompatibile, sorto recuperando un'area industriale completamente degradata e inquinata. Gli svedesi si fanno forti di queste iniziative, eppure io credo che noi non siamo secondi a nessuno nella capacità realizzativa. Purtroppo, a causa della burocrazia, pur avendo tante belle idee, spesso non riusciamo a portarle a termine.
Come ho detto, quindi, abbiamo iniziato l'esame di una proposta di legge - che è in fase piuttosto avanzata e che speriamo riesca anche a concludersi rapidamente - concernente un sistema normativo, che abbiamo chiamato «Sistema casa qualità», che introduce regole chiare per la valutazione e la certificazione della qualità dell'edilizia residenziale e che prevede la realizzazione di case costruite con l'impiego di materiali a risparmio energetico, l'autosufficienza energetica degli edifici, il riciclo dell'acqua, l'utilizzo pieno della domotica e di tutte le altre tecnologie innovative che rappresentano un know-how peculiare delle imprese italiane. Questo ci consentirebbe, tra l'altro, di avere un'importante voce in capitolo e di recuperare aree all'interno delle città, piuttosto che costruire nuove urbanizzazioni. Su queste basi si può fare un grande lavoro di recupero che sarebbe anche di alto profilo.
Per realizzare un simile progetto, però, dovremmo riuscire a spingere politicamente tutti gli attori in campo e costituire una sorta di lobby, come si dice in questi casi. Conseguire ciò ci sembra molto importante, specie in un momento come questo, nel quale è giusto rilanciare l'economia e investire sul risparmio energetico e sulla minore dispersione dell'energia, considerando anche che a Copenaghen dovremo discutere proprio di questi temi. L'invito che vi rivolgo è di collaborare, offrendoci suggerimenti e proposte che siamo disponibili ad accettare.
Inoltre, anche a nome della Lega, per la quale è presente anche il collega Togni, raccolgo le due istanze presentate inizialmente relative al problema della stretta creditizia. Credo, infatti, che ciò costituisca il vero problema. È necessario aprire il credito bancario, oltre a cambiare il patto di stabilità che riguarda i comuni. Su questo tema, come sapete, 380 sindaci della Lega sono assolutamente schierati, proprio al fine di ottenere questa modifica.
Ci sono molte opere che, pur essendo disponibili i fondi, sono ferme e non riescono ad essere sbloccate. Questo argomento, dunque, rappresenta un altro volano che può essere rilanciato e sul quale sfondate una porta aperta. Speriamo di trovare una soluzione già in sede di approvazione della finanziaria.
Venendo al problema delle banche, io credo che sia importante, ma ritengo che tutti dobbiamo fare la nostra parte e spingere sul Governo e gli altri attori perché il credito si apra davvero. I «Tremonti bond», infatti, possono dare la stura a un grande credito, ma vedo che le banche non li prendono, oppure quelle che li prendono addirittura non emettono il credito sul mercato. C'è, quindi, un problema reale e concreto.
Finisco dicendo che, anche se non c'è ancora un'idea specifica, ritengo necessario approfondire la riflessione sulle misure a sostegno del mercato delle locazioni. Ci sono moltissime case sfitte in giro per le città del nord Italia e non solo. È inutile, quindi, pensare a costruire nuove case, quando ci sono, ad esempio, in una città come Reggio Emilia, 7.000 immobili invenduti. Evidentemente c'è qualcosa che non funziona nel mercato e costruendo si corre il rischio di portare capitali «strani» ad investire. Quando, infatti, ci sono degli invenduti, non ha senso costruire case nuove.
Io ho sentito di una proposta - che tra l'altro in alcuni Paesi europei viene già attuata e che bisogna studiare bene - per cui i comuni, facendosi garanti per gli affitti sociali, senza costruire nuove case popolari, acquistano gli immobili invenduti esistenti, li ristrutturano e fanno in modo di darli in affitto alle famiglie che ne
hanno bisogno, senza così costruire quartieri come quelli degli anni Settanta, ossia quelli delle case popolari, nei quali chi va a viverci assume di per sé l'etichetta di degradato e patisce quasi un'esclusione sociale. Nel tessuto sociale ci sono già queste case invendute che possono essere recuperate e nuovamente immesse nel circuito dell'affitto. Sarebbe una operazione sociale enorme che eviterebbe di dover costruire nuove case popolari o nuovi quartieri. Su questo però occorre una proposta specifica. Io vi lancio la palla: siamo disponibili a ragionare insieme su una proposta per studiare il modo di utilizzare questo strumento. È una linea attualmente esistente che però nessuno sta ancora utilizzando.
Lascio ora la presidenza al vicepresidente Margiotta per il prosieguo dell'audizione.
MASSIMO GHILONI, Direttore legislazione mercato privato dell'ANCE. Volevo solo aggiungere, riguardo a quanto detto poco fa, che io sono andato in Svezia trent'anni fa, e già allora c'erano dei processi di demolizione e ricostruzione in corso. In Italia ancora discutiamo se demolire o meno una palazzina.
Per non abusare della pazienza della Commissione, vorrei limitarmi ad una sottolineatura. Non posso, infatti, dimenticare che in questa Commissione è incardinata la riforma della legge sul governo del territorio, e io non perdo occasione per dire che dovrebbe essere approvata, perché è la madre delle soluzioni di tutti questi problemi.
In un discorso come quello che faceva il presidente, in riferimento al concorso all'edilizia in locazione, all'housing sociale, e via dicendo, ci vorrebbe un chiarimento sul problema delle aree. Infatti, premesso che c'è carenza di finanziamenti, il problema si sposta sulla disponibilità di aree a costi contenuti. Negli ultimi anni abbiamo assistito, sempre per via di questa carenza della mancata riforma della legge sul governo del territorio, ad oscillazioni della legislazione statale e regionale che - sintetizzando - una volta prescrivono che se il costruttore attua un programma costruttivo deve cedere obbligatoriamente le aree per l'housing sociale, perché è standard di urbanizzazione, equiparando, così, la casa sociale allo standard; un'altra volta, ed è il caso del cosiddetto «Piano Casa 1» prevede invece che se realizzo housing sociale mi può essere riconosciuta una
premialità, ribaltando quindi la prospettiva. Infine, nel campo della gestione del piano, c'è la perequazione, la quale diventa una leva fiscale per cui è obbligatorio cedere aree per realizzare anche edilizia sociale. Abbiamo, cioè, un pendolo che oscilla tra un discorso di premialità, se c'è il concorso di edilizia sociale, e uno di penalizzazione.
In materia urbanistica il discorso si chiude in questi termini: la perequazione e tutti gli altri istituti vogliono usare l'urbanistica a fini fiscali. Bisogna, dunque, fare chiarezza: l'urbanistica ha una finalità, gli altri aspetti riguardano la leva fiscale. Il punto essenziale, in ogni caso, è quello di cominciare a distinguere fra rendita e profitto di impresa. Dobbiamo fare chiarezza su questo punto e da qui si possono risolvere forse gli altri problemi.
PRESIDENTE. Do ora la parola ai colleghi che intendono porre quesiti e formulare osservazioni.
GUIDO DUSSIN. Condivido quanto detto e ritengo che vada sicuramente trovato un punto d'intesa. Non si può, tuttavia, pensare che chi rilascia la concessione non sia titolare di un qualcosa. La perequazione, i crediti edilizi e via dicendo, sono questioni che dobbiamo perorare e sistemare bene, altrimenti si crea solo ed esclusivamente rendita.
Impostiamo maggiormente il discorso della casa, come stiamo facendo in questa Commissione, sul «Sistema casa qualità» e sul «Piano Casa»; in tal modo
avremo delle case che sono dei manufatti reali e non pure speculazioni. L'oggetto che ne verrà fuori non sarà più il frutto di una speculazione. In tal modo avremo tolto la speculazione, tolto la rendita e lasciato il profitto all'impresa o a chi produce il bene urbanistico. Non possiamo, però, pensare al singolo manufatto casa: se parliamo di urbanistica dobbiamo pensare in termini di lottizzazione, altrimenti parliamo di edilizia privata. Su questo punto, il gruppo Lega nord sarebbe ben concorde nel trovare la soluzione, anche a livello nazionale, per mettere alcune regole. Ci sono altre regole a livello nazionale che possiamo tranquillamente inserire, dal sistema del parcheggio a quello della volumetria. Su quest'ultima, ad esempio, abbiamo sempre insistito perché fosse al netto, ma anche così alcuni spazi che servono per la casa - come quelli tecnologici o quelli per il parcheggio di superficie e quant'altro - possono
benissimo essere annullati come volumetria.
Il ragionamento va fatto in senso pieno e solo ed esclusivamente per quel che ci compete; dopodiché le regioni faranno le loro scelte. Per parte nostra dobbiamo offrire delle opportunità e delle possibilità di indirizzo alle regioni che poi, però, restano le istituzioni titolate a gestire questo bene.
TINO IANNUZZI. Grazie per tutti i dati e gli spunti di riflessione che l'ANCE, come al solito, ci ha fornito. Con molta rapidità mi soffermerò su due punti. Noi realizziamo questa indagine conoscitiva, anche attraverso una riflessione che abbiamo sviluppato in seno al neocostituito Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, con tanti parlamentari di tutti gli schieramenti e di entrambe le Camere, con l'obiettivo di avere un quadro preciso dei problemi e delle spie rosse che esistono sulla situazione del mercato immobiliare e di formulare suggerimenti e indicazioni di proposte di soluzioni da sottoporre all'esame del Parlamento nel dialogo con l'Esecutivo.
Il primo punto che vorrei brevemente trattare riguarda più direttamente la tipologia degli interventi che possiamo prefigurare. Io non penso che possiamo realizzare una riflessione sul fabbisogno immobiliare, che pure esiste ed avverte punti carenza nel nostro Paese, senza legarlo in stretta connessione allo sforzo di considerare la riqualificazione e la rigenerazione urbana. Se la risposta che andiamo a incrociare al fabbisogno abitativo esistente è di realizzare nuove edificazioni slegate da un rapporto di «riammagliamento» del territorio urbano delle nostre periferie e delle nostre città, essa sarebbe profondamente sbagliata.
La questione, dunque, è come possiamo riuscire a legare lo sforzo del miglioramento e dell'incremento dell'offerta immobiliare all'obiettivo della riqualificazione urbana. Su questo sarebbe utile avere i vostri dati e le vostre stime sulle dimensioni quantitative del fenomeno. Quale dimensione quantitativa può avere, in questa prospettiva, il recupero dell'edificato fatiscente, inadeguato, vecchio, inutilizzato o comunque inidoneo, che attualmente esiste?
Dico questo perché penso che la scelta prioritaria di intervento debba essere fatta in base a questo; ciò si lega, infatti, non solo al problema di evitare nuove edificazione tout court, ma soprattutto si lega al recupero di situazioni immobiliari che all'interno delle nostre aree urbane molto spesso danno una pessima immagine di sé, essendo in condizioni di inutilizzabilità, di degrado, o comunque di non adeguatezza rispetto ai profili del risparmio energetico, alle tipologie di materiali utilizzati, ma anche alle condizioni di dignità delle persone e della vivibilità.
Da questo punto di vista, non c'è dubbio che sia giunta l'ora che il Parlamento decida alcune misure fiscali e che il Governo li adotti: con i colleghi della maggioranza dovremmo passare, in sede di esame della legge finanziaria, dalle parole ai fatti, e mi riferisco all'introduzione di una imposizione di una tassazione separata per la locazione immobiliare. Noi abbiamo uno strumento che mi pare sia
uno dei pochi che, in modo bipartisan, possiamo riconoscere che abbia funzionato benissimo: mi riferisco a quello della detraibilità del 36 per cento delle spese per la ristrutturazione degli immobili e dell'IVA al 10 per cento per tali attività. Con la finanziaria snella, asciutta e poverissima di interventi, è stabilizzato pro tempore, sino al 2012, sia il 36 per cento sia il 10 per cento. Ora, a parte che dovremmo arrivare alla stabilizzazione tout court e sine die; la proroga di un triennio che si ripete quest'anno, infatti, è comunque positiva e dà una certezza agli operatori. Tuttavia, è evidente che andrebbe posta la questione di questa partita contabile tra infrastrutture e bilancio che di anno in anno, da Visco a Tremonti, da Lunardi a Di Pietro e Matteoli si riproduce e si ripete senza che si riesca a porre un punto di intelligenza interpretativa nelle regole contabili.
Questo è uno strumento che ha funzionato; lo stesso bonus energetico al 55 per cento - che peraltro non ha probabilmente lo stesso tasso di successo del 36 per cento, ma che comunque sta funzionando - è uno sviluppo ulteriore dell'agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie. Occorre capire come poter ampliare questo strumento che già esiste, non solo nella sua dimensione quantitativa - anche se ritengo che sarebbe auspicabile che passasse dai 48.000 euro ai precedenti 78.000 -, ma legandolo più direttamente a un concorso di intervento pubblico e privato che porti al recupero dei fabbricati inutilizzabili o fatiscenti e alla riqualificazione urbana. Penso che questo dovrebbe essere un campo prioritario di proposte operative: infatti, laddove c'è uno strumento che ha funzionato, direi che sarebbe opportuno concentrarci su quello e ampliarlo; una volta fatto ciò, possiamo valutare tutte le altre ipotesi.
Quanto al secondo punto, avete sottolineato una duplice difficoltà del mercato immobiliare rispetto al mondo del credito: da un lato, la percentuale di investimento immobiliare che gli istituti di credito coprono per l'operatore diminuisce dall'80 al 50-60 per cento; dall'altro, diminuisce la disponibilità dell'erogazioni degli istituti di credito nel dare mutui alle famiglie che vogliono acquistare o comunque compiere operazioni di rinnovamento immobiliare. Questo è un trend generale. Io chiedo, tuttavia, se nel Mezzogiorno del Paese ci sono situazioni di ulteriore accentuazione di questa duplice difficoltà. Registrate che questa condizione di debolezza e di criticità del mondo del credito rispetto al mercato immobiliare sia standardizzata sul piano nazionale, o è più forte, pesante e negativa nel Mezzogiorno del Paese?
TOMMASO GINOBLE. Anche io ringrazio coloro che ci portano con tanta cortesia il loro contributo attraverso queste audizioni. Io mi rivolgo soprattutto ai miei colleghi, sottolineando le richieste di aiuto e di particolare attenzione che queste associazioni stanno rivolgendo al mondo politico e amministrativo. In primo luogo, ci hanno detto in maniera chiara che dopo decenni di trend in una direzione, la quantità degli investimenti, soprattutto nell'edilizia sociale, sembra si stia pian piano esaurendo.
Abbiamo, dunque, il dovere di recepire questa osservazione forte per far sì che tutti insieme, in un momento così complicato della vita del Paese, possa avere almeno una risposta immediata. Altrimenti queste audizioni rimangono cortesi ma senza risultati. Dobbiamo assumerci la responsabilità di dire che queste risorse devono essere trovate e aumentate. Sono estremamente favorevole che ciò venga fatto, soprattutto perché queste risorse di carattere pubblico svolgono un ruolo di volano, trascinandosi tante altri settori dell'economia.
Il secondo punto che hanno messo in evidenza e che il collega Iannuzzi ha successivamente ripreso è la necessità di far sì che la fame abitativa non si risolva solamente in nuove costruzioni. Mi sembra, però, che se il mercato va in una certa direzione, ciò accade per due motivi: in parte perché le aziende più sono agevolate
con le nuove edificazioni che con il recupero, in parte perché le normative non favoriscono quest'ultimo.
In questo senso, la seconda richiesta che ci viene rivolta è di creare le condizioni che facilitino il recupero abitativo anziché le nuove abitazioni. Mi sembra che su questo tema ci sia un'eterna disputata: tutti, infatti, siamo d'accordo sul fatto che sia meglio recuperare piuttosto che occupare nuove porzioni di territorio; stiamo, infatti, antropizzando l'intero Paese, mentre il Signore l'ha creato bello e noi avremmo il dovere di conservarlo intatto il più possibile. Però, se non creiamo le condizioni normative, legislative e soprattutto economiche che portino un costruttore a scegliere una possibilità rispetto all'altra, io credo che potremmo continuare a lungo queste audizioni senza risolvere e toccare il cuore del problema.
PRESIDENTE. Do la parola ai rappresentanti dell'ANCE per la replica.
MASSIMO GHILONI, Direttore legislazione mercato privato dell'ANCE. Poiché le osservazioni svolte hanno suscitato interesse, vorrei aggiungere qualcosa. È chiaro che si è assolutamente favorevoli all'intervento di riqualificazione edilizia, anche da un punto di vista economico. Perché, dunque, non si realizza? La prima volta che si è introdotta la demolizione e ricostruzione, la legge recitava così: «a parità di volume, a parità di sagoma, a parità di area di sedime, con gli stessi materiali». Non è necessario che aggiunga altro.
In Italia abbiamo, inoltre, una proprietà molto diffusa, pertanto o si mettono in gioco gli immobili dismessi o queste operazioni non possono partire. Dal punto di vista economico, la cosa più negativa che si possa fare è riqualificare un solo edificio; se, infatti, riqualifico l'edificio ma il contesto è degradato, l'operazione è fallita. Io assicuro quindi la massima disponibilità a condizione di affrontare il tema in modo diverso. Il 36 per cento, inoltre, va bene per il privato, ma per l'impresa ci vuole una moneta urbanistica, ossia la premialità, come che si diceva prima: la moneta finanziaria per il privato, la moneta urbanistica per l'impresa.
ANTONIO GENNARI, Direttore affari economici e centro studi dell'ANCE. È chiaro che in tutto il mondo si fa recupero e quindi non posso aggiungere niente a quanto ha detto il dottor Ghiloni. Esiste però un problema, ossia che in Italia solo ora, cioè con le leggi del «Piano Casa 2», si è rotto il tabù della demolizione e ricostruzione. In tutti i Paesi europei, sia nel residenziale che nel non residenziale, si fa demolizione e ricostruzione.
In una ricerca che abbiamo svolto a livello europeo sul non residenziale, e che vi faremo avere, si dice che tutti gli edifici, proprio per una loro evoluzione, hanno una vita: hanno una nascita e hanno una morte, pertanto devono essere innovati. Questo è un problema di miglioramento della qualità del produrre, della qualità della vita e anche di bellezza architettonica. In sostanza, noi abbiamo bisogno di rinnovare le città e di recuperare quello che c'è da recuperare. Tuttavia, se parliamo in termini di efficienza energetica, allora bisogna buttare giù e ricostruire quegli edifici del passato che a volte sono anche molto brutti. Su ciò credo che siamo tutti d'accordo.
Un'ultima questione che mi sta a cuore è quella relativa al fabbisogno edilizio. In piena crisi degli anni Novanta, si diceva che non servivano più case, che lo stock era finito, che non c'era più nulla da fare. Ebbene, tra il 1998 e il 2008 si è verificato il più lungo ciclo dal dopoguerra ed è cambiata la struttura demografica di questo Paese. Dagli studi che abbiamo eseguito in Lombardia e in Veneto si evince che nelle province delle due regioni - non nei centri urbani - c'è stata una crescita della popolazione degna degli anni Sessanta: 6-7 per cento in più nel giro di 5-6 anni nelle cinture territoriali, ossia nei comuni di terza, quarta e quinta corona. Si è verificato, cioè, un cambiamento demografico per
cui le persone, al di là delle pianificazioni urbanistiche, si sono fisicamente spostate perché c'era fame di abitazioni, fame di residenza. Non commettiamo, quindi, un secondo errore oggi, alla fine del 2009. Guardiamo cosa ci chiede il mercato: il fabbisogno abitativo esiste.
I dati che ho citato - vi lasceremo poi tutti i documenti che abbiamo stilato - rivelano il rapporto tra le nuove famiglie che si presentano sul mercato ogni anno e la produzione realizzata in questi anni. Il 27 ottobre usciremo con il nostro Osservatorio, dove ricostruiamo questo percorso. Il mercato è fatto di domanda e offerta, ma il problema è che, fino a questo momento, oggi, la domanda è molto più alta dell'offerta.
PRESIDENTE. Ringrazio i rappresentanti dell'ANCE.
Assoimmobiliare è rappresentata dal dottor Riccardo Delli Santi, presidente del comitato iniziative e normative, e dal dottor Paolo Crisafi, segretario dell'associazione. Confedilizia è rappresentata dall'avvocato Giorgio Spaziani Testa, segretario generale, e dall'avvocato Giovanni Gagliani Caputo, funzionario della segreteria generale della confederazione.
Nel dare la parola ai rappresentanti di Assoimmobiliare e di Confedilizia, li pregherei di essere molto rapidi nei loro interventi, in maniera da consentire ai colleghi deputati di intervenire ponendo quesiti e rendendo in tal modo più interessante l'audizione. Se disponete di documenti scritti, saremo lieti di averne una copia.
PAOLO CRISAFI, Segretario di Assoimmobiliare. Buongiorno a tutti. Porgo i saluti del presidente Tamburini e di tutta la governance di Assoimmobiliare.
Abbiamo portato un documento, che depositeremo agli atti, riguardante le proposte normative dell'industria immobiliare. Si tratta di un documento scientifico, ossia del rapporto Nomisma per il comparto immobiliare per il 2009. Leggo sommariamente l'introduzione di questa memoria per poi attivare alcuni spunti di riflessione insieme all'avvocato Delli Santi.
«Una profonda crisi economica globale, la più dura del dopoguerra, ha colpito a partire dalla metà del 2007 e con un'accelerazione straordinaria dal settembre del 2008 anche la nostra economia. Secondo il consensus dei principali istituti di ricerca economica, essa si potrebbe tradurre in una inedita caduta del PIL italiano, pari a oltre il 5 per cento nel 2009.
Per quanto riguarda l'industria dei servizi immobiliari, settore che con i suoi 400 mila addetti e i servizi che eroga costituisce l'1,4 per cento dell'occupazione totale e ben il 5,8 per cento della produzione attivata dall'intera economia e che, giova ricordare, rappresenta il cosiddetto software delle costruzioni - settore, questo, che a sua volta occupa 1,8 milioni di addetti impegnati nella costruzione fisica dei manufatti edilizi, ossia il cosiddetto hardware - gli effetti negativi dell'attuale recessione appaiono ancora più consistenti.
Il forte indebolimento del rapporto fiduciario avviatosi nel settore finanziario dell'economia, il cui più eclatante effetto è stato quello dei fallimenti e dei salvataggi bancari, ha ristretto considerevolmente la massa creditizia, reso più stringenti i criteri di affidamento ora basati su leve molto ridotte rispetto a prima e aumentato in modo straordinario gli spread sui tassi di interesse di riferimento.
Il drastico ridimensionamento delle quotazioni di borsa delle società quotate in generale e di quelle immobiliari in particolare è stato un altro corollario della crisi finanziaria. Oggi, dopo la fase più acuta dell'emergenza finanziaria, i mercati sembrano avviati verso un lento recupero, anche se gli investimenti, sui quali più che su altre componenti della domanda aggregata pesa la percezione del rischio causata dall'indebolimento del fattore fiduciario, stentano a riprendere.
Diverse stime dei più accreditati operatori internazionali concordano su una diminuzione di circa il 50 per cento degli investimenti immobiliari commerciali in Europa nell'ultimo anno. Le più recenti
rilevazioni attestano anche in Italia una netta e accelerata riduzione degli investimenti e dei volumi delle transazioni. Queste ultime, nel solo 2008, secondo i dati dell'Agenzia del territorio, calano in misura superiore al 15 per cento nei diversi segmenti di mercato».
A questo proposito ricordo che proprio domani ci sarà una presentazione dell'Agenzia del territorio per quanto riguarda il 2009. Sarà interessante fare un confronto fra questi dati. I trend che ci forniscono gli operatori parlano di un mantenimento dello stato delle cose o di un leggero miglioramento.
«Anche i valori nominali degli immobili, compresi quelli delle abitazioni, iniziano a calare a partire dalla seconda metà del 2008. L'effetto occupazionale, che interessa tutti, e la riduzione degli investimenti nella spesa edilizia potrebbero significare, a consuntivo del 2009, circa 250-300.000 unità di lavoro in meno nel complesso dei settori delle costruzioni immobiliari, di cui 40-50.000 nella sola industria immobiliare.
All'interno dell'immobiliare ci sono diverse anime e diversi settori di produzione, quali il trading, il property company, le facility, eccetera. Per i servizi di gestione immobiliare, in particolare, va detto che tutta la dinamica della componente originata dalle gestioni esterne - il cosiddetto outsourcing - delle pubbliche amministrazioni sembra essersi arenato sugli scogli della complessità e della problematicità delle relazioni pubblico-privato».
RICCARDO DELLI SANTI, Presidente del comitato iniziative e normative di Assoimmobiliare. Rimetterei alla lettura di questo documento le ulteriori considerazioni. Il dottor Crisafi ha fatto una premessa sui numeri e, in effetti, Assoimmobiliare ha una posizione molto attiva nel proporre delle innovazioni normative, e potrete trovarle in allegato a questo documento. Faremo, dunque, riferimento a quest'ultimo.
Come visione globale, noi valutiamo positivamente, ad esempio, l'idea della privatizzazione dei beni immobili inutilizzati dall'amministrazione della difesa. Si tratta di una delle possibilità che vede Assoimmobiliare molto interessata. Siamo convinti che nel comparto residenziale ci sia un grosso e serio problema; l'investitore istituzionale è, infatti, fuggito dal residenziale e non ha nessuna voglia di tornarci. I rendimenti non sono sufficienti. Noi siamo molto a favore del discorso del social housing, ma - ahimè - ci saranno ben pochi investitori istituzionali che avranno voglia di investire in quel settore. Per attirarli, bisogna ridurre il rischio dell'investimento più che innovare rispetto all'aumento dei rendimenti. Per ridurre il rischio, è necessario in qualche misura porre mano ad una rivisitazione dei contratti di locazione.
Siamo, infatti, l'unico Paese europeo che non ha il concetto del triple net. Noi non possiamo scaricare tutto sul conduttore quando si dice che il conduttore è il contraente debole. Inoltre, quando quel conduttore si chiama Mediaworld o qualcosa del genere, non è più possibile considerarlo un contraente debole. Questi sono tutti aspetti patologici del settore. Dobbiamo intervenire per mettere mano in maniera seria alle ristrutturazioni edilizie, soprattutto nel comparto residenziale.
Se continuiamo a frazionare il patrimonio immobiliare, compreso quello pubblico, sempre meno riusciremo a fare delle ristrutturazioni. Oggi è necessario, dunque, un ripensamento. Pensate solamente al frazionamento degli immobili ex ERP o ERP, cioè dell'edilizia residenziale pubblica: sono immobili vecchi, brutti e a volte pericolosi, che vengono frazionati. Ipotizzate un frazionamento di questo genere e pensate poi a degli interventi manutentivi, di ristrutturazione o di demolizione e ricostruzione di questi fabbricati. In sostanza, noi ci riempiamo la bocca dicendo che l'80 per cento del patrimonio immobiliare è in mano alle famiglie e che le famiglie risparmiano. Queste sono tutte cose belle, tuttavia non è così che si crea occupazione e che si governa il territorio.
La posizione di Assoimmobiliare, quindi, è di impegnarsi di più per realizzare degli interventi di manutenzione e gestione del patrimonio immobiliare.
GIORGIO SPAZIANI TESTA, Segretario generale di Confedilizia. Nel ringraziare la Commissione per l'invito a partecipare e ad esprimere la nostra opinione come rappresentati della proprietà immobiliare in questa indagine conoscitiva, esprimiamo innanzitutto il nostro apprezzamento, come Confedilizia, per l'idea stessa di un'indagine conoscitiva sul mercato immobiliare e per l'imposizione data nel documento del programma d'indagine.
In particolare, il nostro apprezzamento è diretto alla parte del documento nella quale si richiama l'attenzione sulla necessità di valorizzare la locazione in Italia. Noi consideriamo questo aspetto fondamentale, e lo diciamo da molti anni.
La necessità che oggi è presente in Italia, infatti, è proprio quella di un rilancio della locazione. Noi consideriamo la principale caratteristica della proprietà immobiliare in Italia, cioè l'essere una proprietà diffusa, come un valore. Tuttavia, affinché esso sia compiutamente e opportunamente utilizzato e sfruttato, è necessario operare degli interventi di incentivazione da parte del legislatore. Mi riferisco, in particolare, alle misure di sostegno del mercato delle locazioni e al problema ad esso collegato delle ristrutturazioni degli immobili inutilizzati, nonché al cosiddetto «Piano Casa» recentemente varato o comunque annunciato da parte del Governo nel marzo scorso, in particolare al piano per gli ampliamenti edilizi e alla successiva delega della sua concreta attuazione alle regioni per motivi di competenze costituzionali.
Noi allora osservammo che questo piano avrebbe avuto un'efficacia molto maggiore se fosse stato accompagnato da interventi di incentivazione della locazione. Mi riferisco, in particolare, all'introduzione - che risulta nel programma di tutte le forze politiche, comprese quelle di maggioranza - della cosiddetta «cedolare secca» sugli affitti, ovvero una forma di tassazione sostitutiva dei canoni di locazione che consenta ai proprietari, in particolare alla proprietà diffusa di persone fisiche e di piccole società, di sottrarre il reddito da locazione al reddito complessivo per poter avere una tassazione più equa ed equiparata alla tassazione delle altre forme di investimento.
Abbiamo stimato che qualora questa misura fosse stata attuata già nel marzo scorso, in occasione del varo del «Piano Casa», si sarebbero potuti attivare immediatamente, senza l'attesa dei lunghi tempi caratteristici delle operazioni relative all'edificazione di nuove costruzioni, interventi che abbiamo calcolato essere pari a circa 7,5 miliardi di euro. Sono, infatti, numerosissimi gli immobili sfitti non per volontà dei proprietari - che certo non vorrebbero lasciare i propri immobili sfitti, dato il notevole gravame fiscale che li caratterizza -, ma proprio perché inutilizzabili. Mi riferisco, in particolare, ai centri storici delle nostre città che gradualmente si depauperarono a causa di diversi fattori e vedono molti immobili in stato di abbandono da parte degli stessi proprietari per la mancata attenzione da parte delle istituzioni.
Ebbene, se a una misura di incentivazione di ristrutturazione e di ampliamenti si affiancasse una misura di incentivazione delle locazioni, otterremmo, da un lato, il risultato di un rilancio dell'economia, dall'altro, i risultati tipici dell'incentivazione dell'affitto - di cui in Italia c'è grande necessità -, ossia minore pressione sul mercato della compravendita, emersione del nero, che esiste in questo come in tanti altri settori, e un effetto di calmieramento e, quindi, di riduzione sui canoni di locazione.
Come è scritto giustamente nel programma dell'indagine conoscitiva, ci troviamo in un momento di crisi tale per le famiglie che la percentuale di reddito da destinare alla casa, in particolare alla locazione, è diventata particolarmente elevata e di difficile sostenibilità.
Anche noi abbiamo messo a disposizione della Commissione un documento incentrato su questo importante aspetto che abbiamo rilevato nel programma dell'indagine conoscitiva e per il quale rinnovo il nostro apprezzamento come stimolo all'attività del legislatore nazionale e locale. L'indagine conoscitiva cita, infatti, la necessità di ristrutturazione di edifici, di riqualificazione urbana, di risparmio energetico e di recupero del patrimonio esistente.
Le misure più immediate per rendere maggiormente virtuoso e sano il mercato immobiliare sono quelle che suggeriamo, ovvero quelle di incentivazione all'affitto. Le altre misure abbisognano di molto tempo e, tra l'altro, sottraggono ulteriore territorio, cosa di cui non riteniamo ci sia necessità in Italia. Questa, dunque, è l'impostazione che noi vogliamo dare.
Si è fatto riferimento anche all'uso diverso degli immobili, ma non so se ciò sia oggetto precipuo della presente indagine conoscitiva. Qualora si volesse estendere l'indagine anche a questo settore, noi siamo disponibili a trattare l'argomento. Vorrei solo ricordare, con una singola frase, che la legislazione in materia di uso diverso, quindi di locazioni commerciali e simili, risale al 1978. Già questo dato rende esplicito l'invecchiamento che ha subito questa legislazione. Si tratta, infatti, della legge dell'equo canone del 1978 che sta provocando, unitamente agli attuali problemi dell'economia e quindi al disagio delle famiglie e dei commercianti, un aumento dello sfitto nel settore commerciale che deve farci veramente preoccupare.
Un ultimo accenno sulla necessità di misure per il risparmio energetico, di cui si parla anche nel programma dell'indagine. Dopo ciò che è avvenuto con il varo del disegno di legge finanziaria, ossia dopo la conferma delle agevolazioni IRPEF per le spese di ristrutturazione edilizie (36 per cento) e la messa a regime di quelle IVA, auspichiamo che le agevolazioni in materia di risparmio energetico (55 per cento) vengano quanto meno rinnovate, se non messe a regime. Su questo tema, infatti, crediamo si debba intervenire attraverso incentivi e non attraverso interventi autoritativi, come è stato fatto anche di recente in materia di maggioranze condominiali eccessivamente ridotte per favorire questi interventi.
Ringrazio ancora la Commissione e resto ovviamente a disposizione per eventuali integrazioni.
PAOLO CRISAFI, Segretario di Assoimmobiliare. Vorrei fare solo una precisazione riguardo al documento che abbiamo depositato e che ricalca quello di Confedilizia sia per quanto riguarda la riforma delle locazioni, sia per quanto riguarda gli interventi per la qualità e l'efficientamento energetico.
Riguardo agli altri due punti di cui abbiamo trattato nel documento, essi contengono le proposte sulla normativa urbanistica edilizia e del paesaggio, ossia la normativa dei SIC e dei fondi di investimento immobiliare a cui accennava prima l'avvocato Delli Santi. Si tratta di provvedimenti che riteniamo che, a costo zero, potrebbero offrire una nuova leva all'economia e al settore immobiliare.
PRESIDENTE. Vi ringraziamo. Terremo ovviamente molto conto delle vostre indicazioni.
PAOLO CRISAFI, Segretario di Assoimmobiliare. L'Assoimmobiliare ha dimenticato di ringraziare la Commissione nel proprio intervento, quindi lo facciamo adesso.
PRESIDENTE. Concludiamo questa seduta con la terza tornata di audizioni ancora nell'ambito dell'indagine conoscitiva sul mercato immobiliare.
Sono presenti i rappresentanti della Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (FIAIP), della Federazione italiana mediatori agenti d'affari e consulta nazionale interassociativa delle intermediazioni immobiliari (FIMAA), dell'Associazione nazionale agenti e mediatori d'affari (ANAMA).
Ci rimane poco più di un quarto d'ora in totale per cui, se vogliamo lasciare spazio ai colleghi, dovremmo contenere in quattro minuti l'intervento di ciascuna sigla.
Do la parola agli auditi.
FRANCO AROSIO, Presidente nazionale della Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali (FIAIP). Buongiorno a tutti. Soprattutto, vi ringraziamo per la possibilità che ci state offrendo. Noi siamo qui in rappresentanza delle tre associazioni di categoria che, di fatto, attraverso l'unione delle stesse, rappresentano la Consulta nazionale dell'intermediazione immobiliare.
Come Consulta e come singole associazioni, abbiamo preparato una serie di valutazioni sulla situazione del mercato immobiliare che credo vadano a inserirsi a pettine con tutto ciò che avete sentito in precedenza dai colleghi dell'ANCE. Tutti insieme, infatti, siamo riuniti in questo soggetto nuovo che è la Federazione italiana del real estate, la quale vorrebbe essere la controparte delle istituzioni nel momento in cui si affrontano problemi di questa natura.
Nello specifico, è ovvio che il settore risente di una crisi pesantissima. Essa è sotto gli occhi di tutti e si tratta di una crisi generata dall'apparato finanziario del Paese (non solo nel nostro Paese), che non consente più di dare credito alle famiglie italiane, e da una mancanza di alloggi che si traduce anche in una mancanza di appartamenti in locazione. Questo è lo spessore di una crisi che si riverbera anche sul mercato delle piccole e medie imprese, le quali, insieme all'ANCE, costituiscono i collettori di lavoro nel nostro settore.
Non so fino a che punto l'intero nostro sistema potrà tenere, in quanto si tratta di una crisi non più ciclica ma strutturale. Credo, pertanto, che le istituzioni del Paese dovranno dare il via a un'attività molto più profonda che non quella semplicemente legata a quello che una Commissione parlamentare deve fare.
Per parte nostra, siamo comunque propositivi e disponibili a intraprendere qualunque tipo di azione, tenendo presente - non devo certo ricordarlo a voi, ma mi permetto di farlo - che l'intero comparto immobiliare del Paese sfiora il 17 per cento del prodotto interno lordo. La nostra è dunque la prima grande realtà del Paese.
Anche per questo, essendo fermi come siamo e con poche prospettive di sviluppo, vorremmo partecipare a una serie di proposte che possono provenire anche da noi. Abbiamo, infatti, creato, insieme ad alcuni parlamentari, l'Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, ossia una sorta di contenitore istituzionale che dovrebbe dare maggior lustro anche all'attività parlamentare e istituzionale.
Una delle proposte che noi riteniamo facilmente realizzabili è quella della cosiddetta «cedolare secca» sui redditi di locazione. Questa richiesta è giunta da più parti, non solo da noi, ed è una questione che investe i due rami del Parlamento già da diverso tempo. Forse sarebbe necessario avere un po' più di coraggio ed esaminare quali sono i gettiti oggi legati alle imposte di registro pertinenti facendo, quindi, una sorta di pulizia di tutto l'esistente sottobosco di mercato, che credo sia sotto gli occhi di tutti. Questa è un'azione propedeutica a un'indicazione diversa e ad un'opera di pulizia nel mercato stesso.
Nell'ambito dei «Piani Casa», sia per quanto riguarda il social housing che il rilancio del settore, noi riteniamo che si tratti di passaggi dovuti, tenuto conto che, evidentemente, colpiscono dei settori precisi. Non siamo, tuttavia, molto convinti che essi siano da soli in grado di stimolare e di dare quel rilancio di cui probabilmente l'intero comparto necessita.
SANTINO TAVERNA, Dirigente della Federazione italiana mediatori agenti d'affari (FIMAA) e della Consulta nazionale interassociativa dell'intermediazione immobiliare. Convengo sul fatto che sicuramente siamo in una fase in cui il comparto immobiliare vive una forte difficoltà generata
soprattutto dalla difficoltà di accesso al credito. Penso che fin tanto che gli istituti bancari non ritornino ad erogare prestiti, sarà difficile - secondo noi - che il mercato possa riprendere. Questo è uno degli aspetti sicuramente più difficili da superare.
Tra l'altro, il problema della stretta creditizia si riversa soprattutto sulle famiglie meno abbienti, dove, sebbene l'acquisto dell'unità immobiliare abbia dei costi relativamente bassi, di fatto, ingessa il mercato. Siamo una nazione in cui il 75-80 per cento delle famiglie è proprietaria di un immobile e proprio per questo, quando si va all'acquisto di un immobile, di fatto se ne dismette un altro.
Stiamo pertanto vivendo un periodo di mercato ingessato, che si riversa chiaramente in maniera negativa sulle imprese. Inoltre, le famiglie meno abbienti e i consumatori non trovano spazi nemmeno nel mercato della locazione. Purtroppo, le conseguenze della legge dell'equo canone del 1978, di cui la legge n. 431 del 1998 non ha ancora ridotto gli effetti negativi, hanno portato sicuramente a togliere diverse unità dal mercato della locazione del nostro Paese. Quei pochi immobili che oggi si trovano in locazione, hanno dei costi proibitivi e ciò causa una doppia sofferenza per le famiglie meno abbienti. L'unica soluzione per incentivare il mercato delle locazioni penso possa essere la cedolare secca. Fermo restando che se si vuole far ripartire l'intero settore immobiliare, il provvedimento dovrà sicuramente riguardare l'accesso al credito, che è stato di fatto bloccato negli ultimi due anni.
Penso di aver esposto in sintesi quanto era necessario dire.
PAOLO BELLINI, Presidente nazionale della Associazione nazionale agenti e mediatori d'affari (ANAMA). Noi rappresentiamo oggi centomila addetti. Siamo riuniti in Consulta e ci onoriamo di rappresentare il popolo degli agenti immobiliari. Gli industriali e i grandi gruppi hanno dato la loro angolazione, ma se dobbiamo fare una ricognizione completa del settore, noi abbiamo il dovere di riportarvi quello che quotidianamente questo esercito di agenti ci riporta.
I dati li abbiamo già condivisi sulla relazione di massima che ci è arrivata e consistono in un calo delle vendite, un allungamento tremendo dei tempi di transazione, una difficoltà di accesso al credito. Riteniamo, quindi - e voglio meritarmi anch'io la gratitudine della Commissione ed essere molto conciso - di potervi segnalare tre leve sulle quali poter agire nella vostra azione di governo.
La prima è la leva creditizia. Il calo dell'accesso ai mutui è stato dirompente. Oggi le famiglie hanno difficoltà ad ottenere un mutuo. A differenza di quello che sta capitando con le aziende, verso le quali credo che il Governo stia agendo molto bene, poiché sta tentando di sostenere il credito alle aziende, manca il sostegno al credito per la famiglia, ossia per l'acquisto per bisogno, quello della prima casa. Questo dato vogliamo sottolinearlo fortemente.
Non voglio ripetere quelle che sono le discrasie, tuttavia, oggi, un bene immobile che, in piena crisi, vale centomila euro, viene venduto a ottantamila euro e il muto che viene concesso, è di sessantamila euro; in tal modo è disattesa la famosa concedibilità dell'80 per cento come massimo, perché sono crollati non i valori degli immobili, ma l'effettivo incasso di prezzo.
La seconda leva è quella fiscale. In Italia abbiamo una discrasia che non è accettabile. L'IVA nelle nuove costruzioni è del quattro per cento, mentre l'imposta di registro è del tre per cento; esiste, quindi, un diverso atteggiamento fiscale fra il nuovo e il vecchio che crea disorientamento e di certo non è a sostegno della nuova edificazione/ristrutturazione né del circuito che si deve creare nella compravendita. Chiediamo, quindi, la possibilità di equiparare il tutto.
La terza leva, infine, è quella professionale. Vi ringrazio del passaggio presente nel programma dell'indagine dove si dice che anche noi, come professionisti, dobbiamo darci una mano e rivedere, magari,
la nostra posizione professionale. Come Consulta, siamo pronti a discutere con il Governo per immettere sul mercato soggetti fortemente preparati che garantiscono la tutela nei confronti dei consumatori. Siamo pronti, cioè, a valutare situazioni che siano di grande tutela nei confronti del consumatore per guadagnare una credibilità che riteniamo sia opportuno rivendicare.
Ricapitolando, indichiamo tre leve fondamentali: creditizia, fiscale e professionale.
PRESIDENTE. Purtroppo non abbiamo tempo per un contraddittorio con i componenti della Commissione; infatti, restano ancora da affrontare due argomenti all'ordine del giorno e alle 14,30 ci saranno le votazioni in Aula. Ci scuserete per la brevità dell'audizione, ma non mancheremo di tenere molto presenti i vostri suggerimenti.
Nel ringraziare ancora i nostri auditi, dichiaro conclusa l'audizione.
La seduta termina alle 14,20.